Das 18’000 m² grosse Usego-Areal an der Solothurnerstrasse ist geprägt vom imposanten, 1923 vom Oltner Architekten Fritz von Niederhäusern erbauten, neoklassizistisch gestalteten Gewerbegebäude. Dieses wurde 1932 nach Südwesten erweitert und zeigt sich seither in seiner umfassenden Gesamterscheinung als Orientierungsobjekt im Westen von Olten. Der bisherige Gestaltungsplan sieht eine räumliche Verdichtung mit drei- und fünfgeschossigen Gebäuden im Nordosten des Areals vor. Der nordwestliche Bereich vor dem Usego-Gebäude ist zurzeit freigehalten und wird für eine Parkierung verwendet. 2006 wurde auf dem Areal ein eingeschossiger Bau für einen Aldi-Markt erstellt. 2010 wurde das Usego-Gebäude einer umfangreichen Sanierung für Dienstleistungsnutzungen unterzogen und mit 180 oberirdischen Parkplätzen ergänzt.

Ortsgerechte Dichte als Ziel

Die Grundeigentümerin und die Stadt Olten wollen das zwischen Bahn und Kantonsstrasse gelegene, baulich unternutzte Grundstück im Sinne einer qualitätsvollen Innenentwicklung einer ortsgerechten Dichte zuführen. Den optischen und volumetrischen Brennpunkt des Areals wird weiterhin das Usego-Gebäude bilden. Nördlich davon ist nun ein zur Strasse hin zweigeschossiger und zum Usego-Gebäude hin dreigeschossiger Baukörper geplant. Den Übergang zur Solothurnerstrasse bildet eine Vorzone mit einer Baumreihe.

Nordöstlich davon kann zur Strasse hin ein 20 Meter hohes, sechsgeschossiges Gebäude platziert werden; dieses liegt ebenfalls parallel zum Usego-Hauptgebäude. Es ist seitens des Investors geplant, dieses Volumen als Wohn- und Pflegezentrum der Tertianum AG zu nutzen. Noch weiter im Osten ist an der Solothurnerstrasse ein dreigeschossiges Gebäude angedacht, welches mittels eines Sockelgeschosses mit einem möglichen siebengeschossigen Gebäude mit 21,5 Metern Höhe zusammengebunden wird. Dort ist eine Mischnutzung (Gewerbe, Dienstleistungen, Parkhaus) möglich. Zum bestehenden Gebäude schliesst sich der «Usego-Garten» an, ein ruhiger und lärmgeschützter Aussenraum für die Bewohner/innen des Areals.

Sicht aufs Usego-Gebäude verbessert

Im vergangenen August fand zum Dossier “Gestaltungsplan Solothurnerstrasse (Usego-Areal)” eine öffentliche Mitwirkung mit entsprechender Ausstellung im Stadthaus statt. In der Folge haben sich neun Privatpersonen, eine Anwohnerschaftsgruppe mit insgesamt 86 Unterzeichnenden, eine Mieterschaft des heutigen Usego-Gebäudes sowie zwei politische Parteien – FDP und Grüne – schriftlich zum Planungsvorhaben geäussert.

Ein Hauptanliegen der Mitwirkenden betraf die optische Freistellung des bestehenden Usego-Gebäudes von der Solothurnerstrasse her. Im unter www.olten.ch aufgeschalteten Mitwirkungsbericht wird dazu aufgezeigt, dass auf dem Areal seit dem Beginn seiner Geschichte immer räumliche Entwicklungen im Sinne von nutzungsmässig erforderlichen Ergänzungsbauten umgesetzt wurden. So standen auch an der Stelle des geplanten Neubaus nördlich des Usego-Gebäudes schon zu früheren Zeiten verschiedene Bauten, welche die Sicht auf das Gebäude eingeschränkt haben. Die haushälterische Nutzung der Bauzonenflächen verlangt – auch bezüglich des revidierten Raumplanungsgesetzes – das sinnvolle und qualitätsvolle Verdichten innerhalb der Bauzonen. Dazu würden eine eingeschossige Baute bzw. ein Bauverbot auf dem Areal im Widerspruch stehen. Aufgrund der Mitwirkungseingaben wurde indessen das Volumen auf dem Baufeld nördlich des Usego-Gebäudes auf der Südwestseite um zehn Meter gekürzt. Damit ist die Sicht auf das Gebäude von der Solothurnerstrasse her deutlich verbessert worden.

Mehrere Eingaben haben sich zudem kritisch zu den Gebäudehöhen sowie den Volumina einzelner Gebäude mit Höhen bis zu 20 bzw. 21,5 Metern geäussert. Auch hier gilt die Verdichtungsbestrebung, welche auch der Kanton Solothurn raumplanerisch verfolgt. Es wurde daher entschieden, dass die Gebäudehöhen und Volumina belassen werden, jedoch zusätzliche technische Aufbauten flächenmässig beschränkt werden.

Mindestens 80% erneuerbare Energien

Des Weiteren wurden seitens der Grünen Partei verschiedene weitere Themen wie Standortqualität des Wohn- und Pflegeheims, Erschliessungsthemen sowie ökologische Wünsche angesprochen. Bezüglich der Energie wurde in die Sonderbauvorschriften mit Bezug auf diese Eingabe eine zusätzliche Vorgabe aufgenommen, die für Neubauten mindestens 80% erneuerbare Energien vorschreibt. Die Erschliessung wurde mit den kantonalen Fachstellen abgestimmt. Dabei gilt es zu bemerken, dass gerade ein Wohn- und Pflegeheim eine Nutzung mit einem verhältnismässig geringen Mobilitätsaufkommen darstellt.

Das kantonale Amt für Raumplanung hat in seinem Vorprüfungsbericht das Vorhaben städtebaulich als gute Lösung beurteilt. Einige Ergänzungen wurden bezüglich der Umgebungsgestaltung, der Störfallvorsorge sowie aufgrund der Umweltschutzgesetzgebung gefordert. Umfassende Fragestellungen seitens des Kantons ergaben sich beim Thema Mobilität. Daher erfolgten weitere Abklärungen und Modifikationen im Planungswerk. Der Nachprüfungsbericht des Amtes für Raumplanung bescheinigt nun die Bereinigung der gewünschten Fragestellungen.

Planauflage ab 27. Mai

Vom 27. Mai bis 28. Juni wird der Plan nun im 7. Stock des Stadthauses öffentlich aufgelegt; das Auflagedossier ist zudem auf www.olten.ch unter Rubrik «Unser Service» aufgeschaltet. Einsprachen sind schriftlich und begründet im Doppel bis am 28. Juni 2019 (Poststempel) an die Direktion Bau, Dornacherstrasse 1, 4601 Olten, einzureichen.

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