1. Ausgangslage
Seit der Stilllegung der Industriebetriebe PCO Portland Zementwerk und der AG Hunziker & Cie steht im Westen der Stadt Olten ein Areal von ca. 275'000 Quadratmeter Fläche für eine neue Nutzung zur Disposition.
Der Stadtrat hat aus diesem Grund dieses Gebiet im September 2002 mit der ersten öffentlichen Planauflage zur Ortplanungsrevision neu der Sondernutzungszone A zugewiesen. Diese Zone dient der vorläufigen Regelung der zulässigen Nutzung bis zur Festsetzung der Nutzungszonen und zwar auf Grund eines Gesamtkonzeptes. Die Zuweisung geschah vor dem Hintergrund, dass in Olten durch entsprechende Förderungsmassnahmen attraktive Arbeitsplätze und Wohnformen angeboten werden sollen. Für die Förderung einer wirtschaftlichen Entwicklung und Wertschöpfung der Stadt und Region müssen entsprechend planerische Rahmenbedingungen geschaffen werden.
1.1 Städtebaulicher Wettbewerb Olten SüdWest
Praktisch gleichzeitig mit der öffentlichen Planauflage zur Ortplanungsrevision im September 2002 wurde auch der städtebauliche Wettbewerb Olten SüdWest durchgeführt und am 8. Januar 2003 entschieden.
Die Grundeigentümer haben anschliessend das Siegerteam, nämlich das Büro Z, AG für Wohnen und Stadtfragen, Zürich, und Prozess Yellow, Architekten und Stadtplaner, Berlin, mit der Weiterbearbeitung beauftragt.
1.2 Konzept zur Stadtentwicklung Olten SüdWest
Auf Grund des Wettbewerbsprojektes wurde in der Zwischenzeit ein Konzept für die Stadtentwicklung Olten SüdWest erarbeitet. Der Planungsbericht vom 6. Januar 2005 gibt detailliert Auskunft über das städtebauliche Konzept, über die Erschliessung und den Lärmschutz.
Um dieses Konzept in einen Zonen-, Erschliessungs- und Gestaltungsplan überführen zu können, muss zuerst der nun vorliegende Zonen-, Erschliessungs- und Gestaltungsplan für die «Endgestaltung Kiesabbau Gheid und Arealgestaltung Olten SüdWest» öffentlich aufgelegt und bewilligt werden. Dieses Vorgehen wurde von sämtlichen Mitgliedern des Projektteams und auch den Vertretern des Kantons und der Stadt Olten als zweckmässig bezeichnet.
2. Die Endgestaltung des Kiesabbaus im Gheid und die Arealgestaltung Olten SüdWest
Die Zonen-, Erschliessungs- und Gestaltungsplanung «Endgestaltung Kiesabbau Gheid und Arealgestaltung Areal Olten SüdWest» bezweckt mit den entsprechenden Nutzungsplänen und unter Einbezug der Interessen von Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft die Bereitstellung des Gebietes Olten SüdWest für eine spätere Überbauung bzw. Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes.
2.1 Inhalt Zonen-, Erschliessungs- und Gestaltungsplan
Der Zonen-, Erschliessungs- und Gestaltungsplan für die Endgestaltung Kiesabbau Gheid und Arealgestaltung Olten SüdWest umfasst:
- Die Terrainveränderung West für den zukünftigen Stadtteil (westlicher Abschluss des Konzeptes).
- Die Bereitstellung von ökologischen Ersatz- und Ausgleichsflächen im Gebiet Olten SüdWest.
- Der Abschluss des Kiesabbaus im Gheid.
- Die Form und Gestaltung des Lärmschutzdammes zwischen ERO (Entlastungsstrasse Olten west) und Stadtteil Olten SüdWest.
- Die Umgestaltung des bisherigen Industriegeländes mit der Anpassung des Terrains im Hinblick für die zweite Etappe der Stadtentwicklung.
- Die Erschliessungsanlagen im Übergang zwischen Stadtentwicklung und Umgebung.
Sämtliche Massnahmen und Auswirkungen der Planung sind im Raumplanungsbericht vom 22. April 2005 detailliert beschrieben, weshalb diese nachfolgend nur noch kurz zusammengefasst wiedergegeben werden.
2.1.1 Abbau des Kiesrückens / Erstellung eines Lärmschutzdammes
Der Kiesabbau wird auf der Nordseite des Areals fortgesetzt und der bestehende Kiesrücken längs des Gheidweges abgetragen. Unmittelbar anschliessend wird ein Lärmschutzdamm in ähnlicher Höhe aufgebaut, allerdings in der Lage etwas versetzt. Er verläuft unmittelbar entlang dem Südrand der ursprünglich geplanten Entlastungsstrasse (GVP 96, Mitwirkungsverfahren). Auch mit der neuen Linienführung der Entlastungsstrasse Region Olten entlang der SBB-Linie übernimmt der Damm die Funktion als Lärmschutz. Auch nach Auffassung der kantonalen Behörden (Amt für Raumplanung, Amt für Umwelt) ist der Damm als Lärmschutz nach wie vor zweckmässig. Im Weiteren stellt er einen wichtigen integrierenden Bestandteil des städtebaulichen Konzeptes dar und bietet insbesondere auf seiner Südseite eine überaus wertvolle ökologischen Ausgleichsfläche.
Beim Bau des Kiesrückens und den darauf folgenden Aufbau des Dammes wird darauf geachtet, dass der Baulärm so tief wie möglich gehalten wird. Der gesamte Kiesabbau umfasst zusammen mit dem Restabbau entlang der Terrainveränderung West auf der Parzelle GB Nr. 2143 195'000 Kubikmeter. Der Kiesabbau soll im Jahr 2008 abgeschlossen sein.
2.1.2 Ökologischer Ersatz und Ausgleich
Im Areal Olten SüdWest bestehen heute aufgrund des jahrzehntelangen Kiesabbaus wertvolle naturnahe Lebensräume mit seltenen Tier- und Pflanzenarten. Diese umfassen eine Fläche von etwa 8,3 ha. Mit Kies- und Sukzessionsflächen, Pioniergehölzen, Hecken und Flachtümpeln. Durch eine ökologisch abgestimmte zeitliche Staffelung von Kiesabbau und Neugestaltung des Geländes sollen nun diese Flächen mit ihren Bewohnern im Sinne von Wanderbiotopen in einer ersten Etappe in den beruhigten Bereich in der Nordwestecke des Areals umgelegt und anschliessend in die inzwischen bereitgestellte naturnahe Fläche am Westrand des Areals überführt werden. Im Endzustand umfasst der naturnahe Bereich etwa 7,6 ha, wobei in den zukünftigen Flächen die Lebensraumqualität für die hier lebenden Tier- und Pflanzenarten noch verbessert werden soll. Im Laufe der Umlegung dieser Lebensräume werden allerdings auch bestehende Hecken gerodet, aber innerhalb des Areals mindestens flächengleich und möglichst artenreich wieder neu gepflanzt.
2.1.3 Höherlegung des heutigen Werkgeländes
In der zweiten Etappe der Stadtentwicklung liegt der Höchstgrundwasserspiegel HGW 10 so nahe an der heutigen Oberfläche, dass das Terrain für die spätere Überbauung auf minimal 2 Meter über diesen angehoben werden soll, damit bei der späteren Überbauung ein Untergeschoss errichtet werden kann. Dazu wird unverschmutztes Aushubmaterial von ca. 50'000 Kubikmeter zugeführt.
Die Terrainveränderung am Westrand des Areals zur Gheidebene wird vorgenommen, damit der Übergang in die Umgebung aus dem Areal Olten SüdWest harmonischer verläuft. Das Material (Oberboden, Unterboden, Kiesmaterial) wird im Areal Olten SüdWest selber verwendet. Dazu sind innerhalb der zweiten Etappe der Stadtentwicklung grössere Zwischendepots notwendig.
2.1.4 Erschliessungsanlagen
Im Übergang zwischen dem Areal Olten SüdWest und der Umgebung werden einige Erschliessungsanlagen umgelegt. So wird zusätzlich zum Gheidweg auf dem Damm ein Fussgänger- und Veloweg errichtet. Die Verbindung Gheidweg zum Segelflugplatz muss aufgrund der Terrainveränderungen West in das Wäldchen verschoben werden. Dazu ist eine Rodung und Wiederaufforstung auf der Parzelle GB Olten Nr. 4543 geplant. Die Flugplatzstrasse wird um etwa 100 Meter in Richtung Westen verlegt bis zum Rand der zukünftig verschobenen Segelflugpiste. Die Fusswege und Radwege aus dem Areal Olten SüdWest im Bereich der Böschungen sind fixiert und planerisch gesichert, damit diese rechtzeitig bereitstehen werden. Die bestehenden Verbindungen zum Gheid bleiben erhalten, während der Bauzeit kann es zu temporären Umleitungen kommen.
2.1.5 Verkehrsaufkommen
Im Zusammenhang mit der Arealgestaltung Olten SüdWest und dem Restkiesabbau werden ca. 195'000 Kubikmeter Kies abgeführt und ca. 50'000 Kubikmeter unverschmutztes Aushubmaterial zugeführt. Die notwendigen Materialtransporte sollen während ca. 3 – 4 Jahren im Zeitraum 2006 – 2008 ausgeführt werden. Bei 200 Arbeitstagen pro Jahr und 11 Kubikmeter Ladeumfang ergibt sich durchschnittlich ein Verkehrsaufkommen von ca. 30 – 35 Lastwagenfuhren pro Tag (60 – 70 Fahrten). Diese Fahrten werden möglichst mit Gegenfuhren für den Aushubtransport kombiniert, damit die Fahrten minimiert werden können (bei 100% Gegenfuhren ca. 50 Fahrten pro Tag). Diese Fahrtenanzahl werden gemäss den vom BUWAL herausgegebenen Baurichtlinien als unbedenklich eingestuft.
Die weiteren Materialverschiebungen finden innerhalb des Areals statt. Es sind nur noch wenige externe Transporte im Zusammenhang mit der Arealgestaltung notwendig. Das Materialmanagement im Areal umfasst ein Volumen von ca. 165'000 Kubikmeter, welches ebenso im Zeitraum 2006 – 2008 erfolgt. Die Transporte im Areal sollen mit Lastwagen oder Grossdumpern ausgeführt werden.
2.1.6 Schnittstellen zwischen Olten SüdWest und der Entlastungsstrasse Region Olten
Bevor der Damm entlang dem Gheidweg wieder aufgebaut wird, muss der Anschluss Olten SüdWest ab Entlastungsstrasse definiert sein, damit der vorgesehene Dammdurchstich am richtigen Ort erfolgt und nicht im schlechtesten Fall zwei Mal gebaut werden muss.
3. Mitwirkungsverfahren
Im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens vom 6. bis 25. Mai 2005 wurden neun Stellungnahmen eingereicht. Mit sämtlichen Verfassern wurden eingehende Gespräche geführt. Die geäusserten Bedenken konnten mehrheitlich ausgeräumt werden und die Anliegen – soweit zweckmässig – wurden bei der Überarbeitung des Nutzungsplanes berücksichtigt.
4. Kantonale Vorprüfung
Sämtliche Pläne mit den zugehörigen Sonderbauvorschriften und der Raumplanungsbericht wurden im November 2004 den zuständigen kantonalen Instanzen zur Vorprüfung eingereicht. Der Plan mit den zugehörigen Sonderbauvorschriften sowie der Raumplanungsbericht wurde aufgrund des Vorprüfungsberichtes des kantonalen Amtes für Raumplanung vom 30. Juni 2005 überarbeitet. Sämtliche Pläne mit zugehörigen Sonderbauvorschriften können nun aufgrund dieser Überarbeitung als recht- und zweckmässig bezeichnet werden.
Die Vertreter des kantonalen Amtes für Raumplanung und des Amtes für Umwelt waren stets über die entscheidenden Planungsschritte informiert, nahmen an sämtlichen massgebenden Sitzungen teil und haben die Planung aktiv mitgestaltet.
5. Landbereinigungen, Landabtretungen, Kosten
Im Bereich des heutigen Kiesriegels bzw. des späteren Lärmschutzdammes besitzt die Stadt Olten das Grundstück GB Olten Nr. 90057.3. Auf Grund des Gestaltungsplanes muss die Stadt Olten der Holcim AG ein Teil dieser Parzelle abtreten. Diese Abtretung muss im Zusammenhang mit der auf dem Lärmschutzdamm vorgesehenen Fussgänger- und Veloverbindung sowie der zu korrigierenden Lage des Gheidweges geregelt werden.
Im Zusammenhang mit der Verlegung der Verbindungsstrasse zwischen Sportstrasse und Gheidweg muss die Stadt der Holcim AG ein Teil der Parzelle GB Olten Nr. 4755 abtreten.
Vor der Genehmigung des vorliegenden Zonen-, Erschliessungs- und Gestaltungsplanes durch den Stadtrat müssen sämtliche Landbereinigungen bzw. Landabtretungen sowie die Finanzierung der Verbindungsstrasse zwischen Gheidweg und Sportstrasse und der Fussgängerverbindung auf dem Lärmschutzwall sowie der Verlängerung der Gheidbrücke über die ERO und die Korrektur der Gheidweges in einer Vereinbarung zwischen der Holcim AG und der Stadt Olten (und allenfalls dem Kanton) rechtskräftig geregelt sein.
6. Flugfeld Olten, Flugplatzarealplan / Änderung
Der Stadtrat hat am 26. September 2005 beschlossen, dass die Verkürzung der Flugpiste des Segelflugfeldes Olten am nordöstlichen Ende von 14 m dem Bundesamt für Zivilluftfahrt (BAZL) zur Prüfung und zur Eröffnung des entsprechend notwendigen Verfahrens zu unterbreiten ist. Mit Schreiben vom 27. Oktober 2005 teilt das BAZL mit, dass angesichts der Geringfügigkeit der Pistenverschiebung keine Änderung des Sachplanes Infrastruktur der Luftfahrt (SIL) erforderlich ist. Im Weiteren halten sie fest, dass sie das Dossier betreffend Prüfung der Hindernisbegrenzung als Folge der neuen Strassenverbindung am Pistenrand an die zuständige Stelle weitergeleitet haben. Das Ergebnis dieser Prüfung und die weiteren Schritte zum Vorgehen wird dem Planungsamt möglichst rasch unterbreitet.
7. Stellungnahme der Baukommission
Mit Beschluss vom 31. Oktober 2005 empfiehlt die Baukommission dem Stadtrat, die Nutzungspläne «Endgestaltung Kiesabbau Gheid und Arealgestaltung Olten SüdWest» mit zugehörigen Sonderbauvorschriften öffentlich aufzulegen.
Die Baukommission macht in diesem Zusammenhang darauf aufmerksam, dass der spätere Unterhalt der ökologischen Ausgleichsflächen in einer Vereinbarung geregelt werden muss. Damit soll verhindert werden, dass die Stadt Olten später grosse Unterhaltskosten übernehmen muss.
Die Fragen des Unterhaltes sowohl für die ökologischen Ausgleichsflächen wie auch der öffentlichen Plätze werden im Zusammenhang mit dem Gestaltungsplan «Bauliche Entwicklung» geregelt.
Beschluss:
1. Der Zonen-, Erschliessungs- und Gestaltungsplan «Endgestaltung Kiesabbau Gheid und Arealgestaltung Olten SüdWest» mit zugehörigen Sonderbauvorschriften wird zur öffentlichen Planauflage freigegeben.
2. Der Zonen-, Erschliessungs- und Gestaltungsplan «Endgestaltung Kiesabbau Gheid und Arealgestaltung Olten SüdWest» mit zugehörigen Sonderbauvorschriften wird erst genehmigt, wenn die unter Ziffer 5 dieses Berichtes erwähnten Vereinbarungen unterzeichnet sind.
3. Die Baudirektion wird mit dem Vollzug beauftragt.