Die Giroud Olma AG sieht vor, das Einkaufszentrum Sälipark den heutigen und zukünftigen Bedürfnissen entsprechend umzubauen. Neben Einkaufs- und Arbeitsnutzungen soll im Sälipark künftig auch Wohnen möglich sein. Das heutige Migros-Freizeitland und die frühere Migros Klubschule sollen durch einen Neubau ersetzt werden. Dadurch erhöht sich die Verkaufsfläche um rund einen Drittel. Im 2. bis 5. Obergeschoss sollen 75 Mietwohnungen entstehen. Die unterirdische Parkierungsanlage wird um 60 Parkplätze auf insgesamt 685 erhöht. Als wesentlicher Teil des Projektes sollen auch die Aussenräume aufgewertet werden.

Vor knapp sechs Jahren wurde das Vorhaben erstmals öffentlich aufgelegt. In der Folge gingen rund vierzig Einsprachen ein, welche der Stadtrat im Juni 2019 beim Beschluss des Gestaltungsplans mehrheitlich abwies bzw. auf die er mangels Legitimation nicht eintrat. Gegen den Stadtratsentscheid reichten vier Parteien Beschwerde beim Regierungsrat ein. Im Dezember 2020 wurde das Verfahren von Seiten des Kantons sistiert, um der Stadt Olten die Gelegenheit zu geben, am Gestaltungsplan und an den Sonderbauvorschriften nach deren öffentlichen Auflage vorgenommene Ergänzungen betreffend zwei Baufelder noch zu publizieren und öffentlich aufzulegen. Auf diese zusätzliche öffentliche Auflage gingen erneut zwei Einsprachen ein, welch der Stadtrat abwies. Auch hier wurde in der Folge Beschwerde an den Regierungsrat eingereicht.

Erschliessung recht- und zweckmässig

In seinem 95-seitigen Entscheid hat der Regierungsrat nun den Teilzonenplan mit Zonenvorschriften und Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften genehmigt. Dabei hat er unter anderem – entgegen den Argumenten von Beschwerdeführenden – festgehalten, dass eine Erschliessung der Tiefgarage ausschliesslich von Süden her nicht valabel sei, weil sie zu einer Überlastung des Sälikreisels und zu unerwünschten Umwegfahrten führen würde. Hingegen muss in die Sonderbauvorschriften aufgenommen werden, dass die Wegfahrt von der Anlieferungsstelle im Südosten nur Richtung Süden hin erfolgen darf. Insgesamt wurde die vorgesehene verkehrsmässige Erschliessung als recht- und zweckmässig beurteilt. Eine Baubewilligung für das Projekt darf jedoch erst erteilt werden, wenn die vorgesehene Begegnungszone auf der Riggenbachstrasse im Bereich des Säliparks von der Stadt Olten rechtskräftig beschlossen ist; sie ist zudem spätestens mit Abschluss der Rohbauarbeiten in Kraft zu setzen. Eine Ausdehnung der Begegnungszone auf Von-Roll-Strasse und Bifangstrasse wird hingegen nicht als Voraussetzung für die Genehmigung des Gestaltungsplans erachtet.

Nachdem das Parkierungsreglement vom Volk abgelehnt worden war, muss in die Sonderbauvorschriften integriert werden, dass die Parkplätze in der unterirdischen Parkierungsanlage ab der ersten Minute zu bewirtschaften sind. Bis zum Inkrafttreten eines neuen Parkierungsreglements ist die Parkgebühr im Baubewilligungsverfahren festzulegen. Sie hat ab der ersten Minute und maximal für die erste Stunde mindestens einen Franken zu betragen. Der Ertrag darf den Parkplatzbenützenden nicht zurückerstattet werden. Auf die Zahl von maximal 685 Autoabstellplätzen, die vom Regierungsratsentscheid als zweckmässig und den heutigen Verkehrskonzepten in urbanen Räumen entsprechend beurteilt werden, werden zudem auch die 145 heute bestehenden Abstellplätze ausserhalb des Planperimeters auf den Parkplätzen im Sälipark-Areal angerechnet. Apropos Verkehr: Der Mehrverkehr von geschätzt 400 Fahrten pro Werktag am Bifangplatz wird gemessen am Gesamtverkehr von täglich über 22'000 Fahrzeugbewegungen weder punkto Verkehrslärm noch bezüglich Luftqualität als erheblich beurteilt.

Verbesserung der räumlichen Situation

Die ebenfalls von Beschwerdeführenden kritisierte Gebäudehöhe des Neubaus und dessen Volumen werden vom Regierungsrat als städtebaulich nicht problematisch erachtet: Mit dem Baukörper werde ein neuer Akzent gesetzt, der – zusammen mit der neuen Piazza als Ankunfts- und Eingangsort und dem zugänglichen Dachgarten – zu einer Verbesserung der heutigen räumlichen Situation führe. Zudem bestünden an der angestrebten Entwicklung gewichtige öffentliche Interessen. Über eine allfällige Verlegung des Marktstandortes sei nicht im vorliegenden Verfahren zu befinden.

Eine Korrektur der Sonderbauvorschriften wird vom Regierungsrat hingegen dahingehend festgelegt, dass mit einem Gestaltungsplan und dessen Sonderbauvorschriften nur im Innern des entsprechenden Perimeters von den allgemeinen baupolizeilichen Vorschriften abgewichen werden kann, nicht aber im Verhältnis zu Grundstücken ausserhalb des Perimeters. Und die im Umweltverträglichkeitsbericht aufgeführten Massnahmen sind – begleitet während der Bauphase durch eine Umweltbaubegleitung – als integrierende Bestandteile des Vorhabens umzusetzen.