Am 17. Dezember 2015 hat die FDP-Fraktion eine Interpellation mit folgendem Wortlaut eingereicht:
«Ausgangslage:
1. Boden ist insbesondere in der Schweiz ein knappes Gut. Der Kulturland-verschleiss im Mittelland verlangt nach einer optimierten Nutzung der beste-henden Gebäudeflächen.
2. Die Minimalanforderungen an einen Arbeitsplatz in der Schweiz liegen bei 8 m2 (ohne Sitzungszimmer und Erschliessungsflächen wie Gänge, Treppen etc.).
3. Die Situation im Stadthaus sieht bisher folgendermassen aus:
3.1. 5‘900 m2 Bürofläche auf 10 Etagen ergibt ca. 590 m2 pro Etage mit ca. 500 m2 anrechenbarer / nutzbarer Fläche pro Etage.
3.2. Das Stadthaus verfügt somit über eine rechnerische Kapazität von 900 – 1‘100 Arbeitsplätzen – oder 4 – 5 x mehr als im Stadthaus anfangs 2015 effektiv tätig sind.
(Berechnungsgrundlagen: 180 Mitarbeiter/-innen verfügen über 28 – 30 m2 p. P. und Arbeitsplatz. Total ca. 250 Stadtangestellte bereinigt um Aussenbetriebe wie Werkhof, Museen, Lehrlinge, Teilzeit-MA (Desk-Sharing) max. 180 MA.)
Fragen
1. Welche künftige Nutzungen (Kt.-Polizei, Jugendbibliothek, etc.) sieht der SR für das Bürogebäude vor und von welcher Auslastung pro m2 geht der SR dabei aus?
2. Wurde eine Vermietung von Restflächen (Etagen oder Einzelbüros) geprüft? (zur Info: Konkreter Nutzen für die Stadt pro vermietete Etage liegt bei geschätzten CHF 80‘000 - 100‘000 p.a. (Quelle: Preise m2 ca. +/- CHF 180 gemäss Studie CSL, Büromarktbericht 2015; Median CHF 165; max. CHF 240).
3. Wurde Im Rahmen des kürzlich vollzogenen Umbaus auch die Struktur des Gebäudes an die Anforderungen eines „flexiblen Multi-Office Bürohaus“ angepasst? Falls nicht, warum?
(Grundlagen: Grossraumbüros oder mehrfach genutzte Büroräume bieten allgemein anerkannte Vorteile an wie z.B. einfacher Informationsaustausch, kurze Ent-scheidungswege, höhere Produktivität, Identifikation, Team-Integration und Motivation etc.).
4. Per wann sind Anpassungen wie unter Punkt 3. aufgeführt vorgesehen und umgesetzt?
5. Das Stadthaus ist ein attraktives Bürogebäude. Warum wird nun die Sozialregion in dieser «Prime-Office-Location» mit alternativen und einträglicheren Nutzungsmöglichkeiten im Stadthaus zentralisiert?
6. Welche finanziellen Effekte weist dieser Umzug für a) die Stadt Olten (=Mehreinnahmen für Vermietung an die Sozialregion?) & b) die Sozialregion (= Mehrausgaben für die Miete im Vergleich zur Situation wie bisher in Trimbach?) auf?
7. Welche m2-Verrechnungspreise kommen bei Fremdvermietungen zur Anwendung und sind diese für alle Interessenten gleich hoch (z.B. Kantons-Polizei, Sozial-Region, Private, Jugendbibliothek).
8. Welche Bedeutung misst der SR dem Potential des Stadthauses für eine weitere Belebung der Innenstadt bei (z.B. statt 180- neu 750 - 900 zentrale Arbeitsplätze an Prime-Lage)?»
* * *
Im Namen des Stadtrates beantwortet Stadtrat Thomas Marbet den Vorstoss wie folgt:
Der Stadtrat stimmt mit der FDP-Fraktion im Grundsatz überein, dass ein sorgsamer Umgang mit der Ressource Boden nötig ist.
Das im Jahre 1966 eingeweihte Stadthausgebäude wird mit einer Gebäudehöhe von rund 50 Metern dem aktuellen Anspruch nach entsprechend verdichteten Bauformen und Nutzungskonzentration zweifelllos gerecht. Die in der vorliegenden Interpellation dargelegte Berechnung der potenziellen (Arbeitsplatz-) Kapazität im Stadthaus basiert aber auf falschen Grundlagen.
So beziehen sich die aus dem Arbeitsgesetz zitierten Mindestmasse tatsächlich auf Grossraumbüros / Call-Center (ab einer Fläche von 400 m2). Lediglich dort gelten nämlich die erwähnten 8 m2 als Minimum für reine Bildschirmarbeits-plätze und mindestens 12 m2 für kombinierte Arbeitsplätze mit Schreibtisch und Bildschirmarbeitsplatz. Selbst bei diesen (Grossflächen-) Verhältnissen, welche im Stadthaus nicht gegeben sind, werden angesichts des höheren Ver-kehrsflächenbedarfs und der grösseren Störwirkung allerdings eher höhere Flächenmasse empfohlen.
Der effektive Bedarf an Bürofläche richtet sich in der Praxis also wesentlich nach der Art der Tätigkeit sowie der Ausstattung (Technik und Mobiliar). Kommen Ablageflächen, Stell- und Funktionsflächen für Arbeitsmittel / technische Geräte, Einrichtungen / Einbauten, Ablagen / Archive, Bürotechnik-räume (Kopieren / Drucken) und Platz für Empfangsanlagen (Schalterräume) sowie Sitzungs-/Besprechungsräume usw. hinzu, können sich durchschnittlich nicht zusammenhängende und kumulierte Bodenflächen von insgesamt bis zu 25 m2 als Richtwert pro Büroarbeitsplatz ergeben.
Im Weiteren liegt die vorhandene Hauptnutzfläche pro Stockwerk im Stadthaus aufgrund des bestehenden Layouts bzw. nach Abzug der Bewegungsflächen (Treppenhaus, Liftanlage, Korridore / Vorplätze) und der WC-Anlagen, nicht wie erwähnt bei 500 m2, sondern lediglich bei rund 280 m2. In das Erdgeschoss wird ab dem Sommer 2016 nebst der Kantonspolizei neu auch die Jugendbibliothek einziehen. Den 10. Stock stellt die Einwohnergemeinde traditionell dem Kunstmuseum und dem Kunstverein als Ausstellungsraum zur Verfügung. Die Anzahl der Büroarbeitsplätze innerhalb des Stadthauses beträgt nicht wie in der Interpellation angenommen 180, sondern rund 150.
Unter Berücksichtigung der vorerwähnten Parameter ergibt sich dementsprechend eine wesentlich andere Kalkulation der durchschnittlich benötigten Bürofläche pro Arbeitsplatz bzw. des theoretischen «Fassungsvermögens» im Stadthaus:
EG, Anteil Verwaltung EGO, cirka 240 m2
1. – 9. OG à je cirka 280 m2 2‘520 m2
Total 2’760 m2 für 150 Mitarbeiter
Pro Mitarbeiter, rund 18 m2 inkl. anteiliger Flächen
für Schalter-/Sitzungs-/Besprechungsräume, Bürotechnikräume etc.
Nebst der Berücksichtigung von Richtlinien und Flächenstandards ist es dem Stadtrat ein wichtiges Anliegen, Büroräumlichkeiten zur Verfügung zu stellen, welche sowohl den unterschiedlichen Arbeitsplatzsituationen als auch den Ansprüchen der Mitarbeitenden optimal gerecht werden. Schliesslich hat die räumliche Arbeitsplatzsituation einen massgebenden Einfluss auf die Qualität der Arbeitsergebnisse sowie auf die Gesundheit, Arbeitsmotivation und das Wohlbefinden der Mitarbeitenden.
Mehrpersonenbüros sind oder werden insbesondere dort eingerichtet, wo es zu effizienteren, flexibleren und effektiveren Betriebsabläufen führt. Ebenfalls kommt bei Teilzeitstellen nach Möglichkeit das «Desk Sharing» zum Einsatz. Sitzungszimmer werden von unterschiedlichen Direktionen und Abteilungen gemeinsam genutzt. Dort, wo es aufgrund von Veränderungen / Entwicklungen zu «Restflächen» kommt, werden umgehend geeignete Massnahmen geprüft (s. auch Antwort zur Frage 1).
Der wirtschaftliche Umgang mit der Ressource Raum ist als Zielsetzung implementiert. Die zur Verfügung stehenden Flächen im Stadthaus werden entsprechend nach wirtschaftlichen Grundsätzen genutzt und die Anforderungen gemäss den Verordnungen zum Arbeitsgesetz dabei eingehalten. Der Flächenbestand orientiert sich an einer ordnungsgemässen Aufgabenerfüllung und bewegt sich innerhalb von üblichen Standards.
Zu den einzelnen Fragen:
1. Welche künftige Nutzungen (Kt.-Polizei, Jugendbibliothek, etc.) sieht der SR für das Bürogebäude vor und von welcher Auslastung pro m2 geht der SR dabei aus?
Wie einleitend erwähnt, hat per 1. Januar 2016 die Kantonspolizei Solothurn mit einer Besetzung von rund einem Dutzend Mitarbeitenden die einstige Stadtpolizeibasis (rund 250 m2) im Erdgeschoss des Stadthauses übernommen.
Im nordwestlichen Parterre des Stadthauskomplexes wurden mit der Auflösung der Stadtpolizei aber noch weitere Flächen frei. Der Stadtrat hat deshalb entschieden, die Jugendbibliothek (JBO) dorthin zu verlegen. Die JBO erhält damit einen direkt über die Hübelistrasse erreichbaren neuen Standort. Mit der Dislokation der JBO kann gleichzeitig die Liegenschaft Zielempgasse 8 einer Veräusserung (öffentliche Ausschreibung) zugeführt werden.
Die Räumlichkeiten im südwestlichen Bereich des Erdgeschosses werden multifunktional genutzt. U.a. durch die Mieterberatung, Mütterberatung, als Besprechungs-/Sitzungszimmer und neuerdings auch durch die benachbarte Primarschule, welche dort die im Hübeli-Schulhaus fehlenden Gruppenräume kompensiert. Damit können wiederum auf dem Hübeli-Areal kostenaufwendige Zusatzbauten und damit einhergehend eine Schmälerung des Pausenplatzes vermieden werden.
2. Wurde eine Vermietung von Restflächen (Etagen oder Einzelbüros) geprüft? (zur Info: Konkreter Nutzen für die Stadt pro vermietete Etage liegt bei geschätzten CHF 80‘000 - 100‘000 p.a. (Quelle: Preise m2 ca. +/- CHF 180 gemäss Studie CSL, Büromarktbericht 2015; Median CHF 165; max. CHF 240).
Aktuell stehen keine weiteren «Restflächen» für eine Fremdvermietung zur Disposition. Wie erwähnt, wird man aber – sollte sich diesbezüglich die Situation verändern – darauf reagieren. Grundsätzlich bleibt noch anzumerken, dass die verfügbaren Büroflächen durch die Fertigstellung vieler Neubau- und Sanierungsprojekte landesweit stark zugenommen haben und infolgedessen – auch in Olten – ein entsprechender Angebotsüberhang besteht. Auf einem führenden Immobilienportal werden – alleine begrenzt auf das Stadtgebiet von Olten – weit über 10‘000 m2 leer stehende Büroflächen zur Miete angeboten.
3. Wurde Im Rahmen des kürzlich vollzogenen Umbaus auch die Struktur des Gebäudes an die Anforderungen eines „flexiblen Multi-Office Bürohaus“ angepasst? Falls nicht, warum?
Im Zuge des Projekts «Teilsanierung Stadthaus» wurden mit sämtlichen Direktionen die Potenziale zur Flächenoptimierung «ausgelotet» und anschliessend auch in der baulichen Umsetzung realisiert. Zu wesentlichen Flächenreduktionen kam es – nebst dem Wegfall der Räumlichkeiten bei der Stadtpolizei – insbesondere auch bei der Finanzdirektion (von 1 ½ auf 1 Etage) und bei der Baudirektion (von 2 ½ auf 2 Etagen). Im Weiteren hat der Stadtrat kürzlich einem Kredit für eine Neugestaltung des Empfangs im Erdgeschoss gesprochen. Mit dem Umbau soll einerseits die Kundenfreundlichkeit verbessert und andererseits auf organisatorische Veränderungen reagiert werden.
4. Per wann sind Anpassungen wie unter Punkt 3. aufgeführt vorgesehen und umgesetzt?
Siehe Antwort zur Frage 3.
5. Das Stadthaus ist ein attraktives Bürogebäude. Warum wird nun die Sozialregion in dieser «Prime-Office-Location» mit alternativen und einträglicheren Nutzungsmöglichkeiten im Stadthaus zentralisiert?
Die Gemeinde Trimbach informierte die Sozialregion bereits im 2014, die Räume im Gemeindehaus würden in absehbarer Zeit selber genutzt und eine Kündigung sei deshalb absehbar. Auf Grund der steigenden Mitarbeiter-Anzahl (direkt proportional zu den steigenden Fallzahlen) bedurfte die Sozialregion zudem zusätzlicher Räume für den bisherigen Betrieb im Stadthaus. Die Mitarbeiten-den in Trimbach wurden von Olten aus geführt und waren in die in Olten geführten Teams eingebunden. Führungs- und organisationsmässig war diese Lösung nicht befriedigend. Zudem bestanden Doppelspurigkeiten in Bezug auf Standardabläufe, zentrale Dienste und Schalteraufgaben. Aus betrieblichen Gründen war eine Zusammenführung erwünscht. Die Zusammenführung ergab eine Effizienzsteigerung. Mit dem Bezug des 3. Stockes wurde für alle Anliegen eine geeignete Lösung gefunden. Die Sozialregion belegt damit zusammen mit der AHV-Zweigstelle die Etagen 1, 2 und 3. Der Mietzinsertrag seitens der Sozialregion ist im Jahr 2016 mit insgesamt Fr. 323‘700.00 budgetiert. Sollte das Stadthaus dereinst anderweitig genutzt werden, lässt sich der gesamte Betrieb einer Sozialregion ohne weiteres auslagern. Dazu ist ein separater politischer Vorstoss eingereicht worden.
6. Welche finanziellen Effekte weist dieser Umzug für a) die Stadt Olten (= Mehreinnahmen für Vermietung an die Sozialregion?) & b) die Sozialregion (= Mehrausgaben für die Miete im Vergleich zur Situation wie bisher in Trimbach?) auf?
Die Büroräumlichkeiten in Trimbach wurden für Fr. 45‘000.00 pro Jahr vermietet. Die Sozialregion Olten bezahlt der Einwohnergemeinde Olten für die zusätzlichen Räume im 3. Stockwerk des Stadthauses eine Miete von Fr. 108‘000.00. Die Sozialregion bezahlt Fr. 63‘000.00 mehr Miete. Da die EGO cirka 2/3 der Restkosten der Sozialregion trägt, verändert sich der Geldfluss wie folgt: 2015 flossen netto Fr. 30‘000.00 von der EGO an die Gemeinde Trimbach (2/3 Mietkosten von der EGO finanziert). 2016 fliessen netto Fr. 36‘000.00 von der Sozialregion an die EGO (1/3 von Fr. 108‘000.00 finanziert von den Aussengemeinden der Sozialregion).
7. Welche m2-Verrechnungspreise kommen bei Fremdvermietungen zur Anwendung und sind diese für alle Interessenten gleich hoch (z.B. Kantons-Polizei, Sozial-Region, Private, Jugendbibliothek).
Der Netto-Mietzins basiert bei den Fremdvermietungen «Sozialregion» und «Kantonspolizei» auf einem Preis von Fr. 190.00 pro m2 / Jahr. Die entsprechenden Einnahmen liegen damit im Rahmen der in der Interpellation angeführten Orientierungswerte. Bei der Jugendbibliothek erfolgt – wie bisher und auch wie bei den anderen Verwaltungseinheiten im Stadthaus – keine interne Mietkosten-Verrechnung.
8. Welche Bedeutung misst der SR dem Potential des Stadthauses für eine weitere Belebung der Innenstadt bei (z.B. statt 180- neu 750 - 900 zentrale Arbeitsplätze an Prime-Lage)?»
Wie in der Beantwortung bereits dargelegt, ist das von den Interpellanten kalkulierte Potenzial von zusätzlich 750 – 900 respektive die rechnerische Gesamtkapazität von 900 – 1‘100 Arbeitsplätzen im Stadthaus unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren und der praktischen Wirklichkeit nicht annäherungsweise gegeben. Als allfällige «Manövrierfläche» stünden hypothetisch einzig die Räume des 10. Stocks des Stadthauses, in welchen vorwiegend der Kunstverein Ausstellungen durchführt, zur Diskussion. Diese werden jedoch ausdrücklich im Bericht «Kultur in Olten» auf der Angebotsseite aufgeführt und dieses Papier wurde anlässlich der Sitzung vom 17. November 2004 vom Gemeindeparlament zusammen mit dem Kulturförderungskonzept verabschiedet und genehmigt. Im Zusammenhang mit dem Projekt «Haus der Museen» ist es im Übrigen vorgesehen, das 10. Obergeschoss des Stadthauses während den Umbau- und Sanierungsmassnahmen als Reservefläche für die Museen bereitzustellen. Damit können wiederum kostspielige Fremdmieten vermieden werden.
Gemäss Art. 65 der Geschäftsordnung des Gemeindeparlamentes hat der Stadtrat dem Gemeindeparlament alle zwei Jahre über den Stand von überwiesenen Motionen und Postulaten Bericht zu erstatten. Dies ist zuletzt am 24. September 2015 erfolgt. Dabei wurde u.a. das am 27. März 2008 eingereichte und am 23. Oktober 2008 vom Gemeindeparlament überwiesene Postulat Markus Oegerli (SP) betreffend «Prüfung einer Veränderung des Erdgeschosses Stadthaus» noch nicht abgeschrieben. Unter Bezugnahme auf die Beantwortung dieser Interpellation kann dieses Postulat nun im Zuge der nächsten Berichterstattung ebenfalls abgeschrieben werden.
